希腊购房移民在疫情之前是非常火爆的项目。有多么火爆呢？小编认识的希腊项目方公司，都是一年几百套房的销售业绩，甚至见过某公司销售冠军，在年，一年就卖出了上百套房子。希腊房产为什么火爆呢？因为只需要25W欧，就可以拿到希腊绿卡，是一家人，夫妻+子女+夫妻双方父母都可以拿到希腊绿卡。25W欧的购房成本，对于一二线城市的申请人来说，只是洒洒水罢了，然后就拥有了欧盟身份，申根区畅通无阻。
急速增长的市场需求，导致了希腊当地房源的供不应求，在疫情前的那几年，各大移民项目方公司跑马圈地，拿着劣质房产去忽悠客户，甚至有“货不对版”的情况发生——即，远程看房，视频拍摄，是房子A，最后购买的房子是房子B。看图片，看视频，内部装修很好，过户后，客户自己去登陆看房，发现房子是很烂的旧房。由于市场需求的旺盛，和不规范，“大跃进”式的扩张，给移民行业上下游都造成了不好的影响。希腊购房的“坑”太多。客户纠纷不断。移民行业曾经有过传闻，深圳某家拿了几千万风投的移民企业，在希腊房产项目上一尘绝迹，一年卖出上百套房子，但却选错了项目方，导致售后问题，客户纠纷一大把，女老板气得一巴掌打了希腊项目方公司的对接人。
疫情期间，由于客户不方便登陆希腊，希腊房产的行情跌到冰点。很多希腊移民项目方纷纷倒闭，转行，或者苦苦维持。被女老板打了一巴掌的项目方公司，巅峰期一年卖套房子，也落魄到拖欠合作方佣金，拖欠员工工资。大浪淘沙，移民中介经过几年的市场观察，和踩坑，也知道去选择成熟稳定的项目方合作，去选择市场上有口碑的希腊项目方合作。市场上主流的希腊项目方报价，分三种，如下：
A.25W欧往上的房子+2-3W欧的手续费税费杂费。房源是整栋新房，或者整栋翻新。如果懂得希腊法律，你就会明白，希腊房子外面的颜色是需要统一的。所以你看房看多了，就会发现，有些房子内部装修很好，但谷歌地图一看外面，会发现房子很旧。这说明，你看中的房子，只有这一套二手房属于这个项目方，他的权限只能翻新房子内部，如果想翻新房子外部，得整栋买了，一起翻新。市场上能够买下整栋二手房，里里外外全部翻新，把水管都翻新一遍的，目前就只有D家了。D家的实力，移民行业的中介也都明白，四月份他们卖出了35套希腊房产，疫情期间还是如此坚挺。毕竟他们家和+移民公司，都是深度合作。
B.25W欧左右，甚至价格在23W欧左右的。这些是打着三年包租抵扣的。其实吧，在卖之前，这房子已经租出去了。所以呢，推出的套餐就是包租抵扣。
C.低于20W欧的房子。希腊政府只认交税，房价由房产公司说了算。所以呢，存在这种打擦边球的情况，做账。编者不予置评。
选择购买希腊房产的客户，第一目的是移民拿绿卡，第二是考虑购房增值。实际情况，绿卡是可以拿到的，但增值是不可能的，就看亏多少。无论多么精明的客户，在疫情之前购买了希腊房产，现在肯定都是亏的。原因无他，欧元汇率从8跌到了7。外汇上的损失就是25W人民币起步。无论是多高的租售比，这几年都得亏。移民，是一种消费行为，而不是投资。如果希腊房产真的有增值的潜力，就不会开放给外国人购买了，更不会让外国人购买了，还送身份。大家伙都是为自己的认知买单的。曾经有过客户咨询，只是希望希腊绿卡作为过渡身份，以后不要身份了，再把房子卖掉。实际情况是，希腊房子，一套只能给一个主申申请希腊绿卡。转卖接手的人，是申请不了绿卡的。这就决定了，你买了希腊房子，申请了绿卡，你想再卖给自己的亲朋好友，不太可能。至于希腊本地人会不会买你的房子？本地人人少，穷，喜欢租房，买房的话，他们可以在整个申根区看房，为什么只考虑你的房子呢？说一千道一万，希腊房产，你的目的是拿绿卡，是消费。考虑太多投资属性，只是庸人自扰罢了。
做移民这一行做久了，上下游都会了解一些。自己服务的土豪客户，美高美本背景，英语超级棒，自己飞希腊买了大house，然后在出租，把整个希腊移民链条都摸了一遍，希望和我们合作。我们只是笑而不答。每个人的视野是不一样的，每个人的行业背景行业视野也是不一样的。术业有专攻，我们做生意，第一考虑的是风控，基于风控的前提下，再考虑利润。分享两个DIY希腊购房然后踩坑，遇到问题转而求助于国内中介的案子，供各位参考：
Case1:自己已经办理希腊身份，家人在国内，无法办理
Case2:希腊已经购房，但办理不下希腊绿卡，国内流程完全不会。
希腊移民的政策是一直在变动的。每一次的变动，都会产生风险。就拿付款这个环节来说吧，希腊购房最开始是不问资金来源的，在市场扩张期，怎么方便怎么来。某家大的移民项目方BN，路子野，替客户解决海外资金。后面政策收紧，不好意思，你房子买了，但你解释不清你购房的资金来源，或者说资金来源不合法，不能办绿卡。希腊本地华人，或者已经DIY购买房子拿了身份的申请人，他们的视角只是自己购买的那一套房子，或者帮朋友买的几套房子的成功案例。移民公司，移民项目方，是每年上百套房子的成功案例和失败案例。通过过往的失败案例，去做合理的规划，去避免让接下来的客户去踩坑。移民公司寻找客户，服务客户是需要用利润去支撑的，项目方公司，在中国有办公室，在希腊当地也有办公室，两边的人员场地支出，也是需要用利润去支撑的。乙方拥有利润，能够维持企业基本运营，才能更好的服务甲方。一旦出现售后纠纷，移民公司，移民项目方人都在中国，客户至少找得到服务的人，项目方公司至少有直营中方员工在希腊，可以协助客户去处理希腊当地的一堆杂事（房屋漏水，装修翻新，寻找租客等）。移民公司和项目方公司，在这个行业想要长期生存，都是需要口碑的，希腊房产项目已经不是前面几年的疯狂期了，哪家希腊项目方的口碑如何，移民公司心里面都清楚。大家伙也都是做生意的，不希望客户的房子有问题，绿卡拿不到。在利益之前，肯定是基于风控去选择希腊项目方。
希腊DIY购房，有哪些坑呢？
1.房产产权不明。一套老房子，它可能已经被抵押了，也可能是几个希腊人共有的产权。极端情况，可能这个房子已经用过一次希腊黄金签证申请了。如果您自己买的是这种房产，就自求多福吧，国际官司都够折腾一段时间了。
2.当地的律师不管中国的事。不是每个希腊律师或者希腊华人，都明白中国的事情。就比如我刚刚发的图，在国内如何做POA授权？如何联系希腊大使馆？这些事情，对于中方项目方，都是非常简单的事情，他们和希腊大使馆有着密切的沟通，还经常邀请希腊大使馆的工作人员去自己办公室考察指导工作。你人如果在希腊当地，可以授权希腊当地的律师。但人在国内，必须让希腊大使馆见证的。你房子都买好了，利润都被海外的中介赚走了，这个时候你再回国内找中介，你觉得国内中介会怎么想？心情好的时候，中介会联系项目方，但也不是每一家项目方也和中介心情好会帮你。中介心情好，项目方心情也好，根据自己的人力成本报了个价，客户说再考虑考虑。下次遇见这样的客户，中介心情应该好不了了，项目方的心情也不会太好。中介和项目方都是做整个项目的。为了某个细节去操心其他家中介客户的案子，劳心劳力，还不赚钱。每一个人的时间都很宝贵，编者经历过第一次后，第二次就学会了“拒绝”。
3.房子后期的维护：出租，交水电物业费，翻新装修。正常情况，国内中介是免费服务了。海外中介？你可能人都联系不到了。只要你买的那套房子不是那个中介的个人名下房产，中介都会得到佣金的，你就这么确定海外中介拿的佣金低？
4.好不容易打怪升级，拿到希腊蓝纸，你能够出境吗？希腊打指纹是“紧急必要”吗？你的护照过期了，以去希腊拿绿卡为理由，出入境会批吗？我们今年的2个客户拿着希腊蓝纸+希腊商务签，都是出境两三次，才成功。第一次在福建某机场，都是劝返。你想不想了解真实的实操情况？希腊本地中介有几个这种实操情况？中国本地项目方，每年是几百个实操案子。什么样的理由可以在出入境那里拿到护照？更新护照？什么样的情况和说辞，在出境海关那里被劝返了？又是走的哪个机场成功出境去的希腊？
不多说啦，如果抱着移民为目的，可以选希腊。追求投资收益，请绕道吧。
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